押金怎麼算、怎麼退才不會吵？
本篇目錄（6 節）
押金收多少有上限
土地法第 99 條規定，押金（擔保金）不得超過兩個月租金的總額，超過的部分，承租人可以用來抵付租金。
所以收三個月押金這件事，房客隨時可以主張把多的那一個月拿去抵租金，你也沒有立場拒絕。實務上一到兩個月都常見，選擇的考量是：押金越高，房客的入住門檻越高，空租期就越長。
押金要記得跟租金分開記帳。它不是你的收入，是代為保管、退租時要還的錢。混在租金收入裡，退租那個月的帳會突然多出一筆看不懂的支出。
可以扣什麼、不能扣什麼
| 類別 | 例子 | 能不能扣 |
|---|---|---|
| 欠繳費用 | 欠租、未結清的水電費、管理費 | 可以 |
| 房客造成的毀損 | 打破玻璃、牆面大面積塗鴉、家電人為損壞 | 可以，要能舉證 |
| 正常使用的耗損 | 油漆褪色、地板磨痕、家電壽命到了 | 不可以 |
| 清潔 | 一般清潔 | 原則上不可以；嚴重髒污另議 |
| 灰色地帶 | 牆面釘孔、輕微污漬、小刮痕 | 看租約與現況確認書怎麼寫 |
一條界線可以記：這個損壞是「有人用了它」還是「有人弄壞了它」。 前者是耗損，房東本來就該承擔；後者才是房客的責任。
家電是最常吵的一項。冷氣用了八年壞掉，那是壽命；房客把它拆下來自己搬走弄壞了，那是毀損。
點交紀錄怎麼留
爭議幾乎都不是因為法律不清楚，是因為沒有人能證明入住時是什麼樣子。
入住當天要做的事，二十分鐘可以做完：
- 逐間拍照，含牆面、地板、天花板、衛浴、廚房
- 拍所有附屬設備，含開機畫面（冷氣、熱水器、洗衣機）
- 抄水電表並拍照
- 填一份現況確認書，雙方簽名，各留一份
- 照片存起來，並且是存在手機以外的地方
退租當天用同一份清單再走一次。有照片可以比對的時候，多數爭執在現場就結束了 —— 不是誰吵贏，是雙方都看得到差異。
照片要有日期。手機的檔案資訊通常帶得到，但保險的做法是拍一張含當天報紙或手機時鐘的照片當作起始點。
退款時間與方式
租約沒寫，就是模糊。建議在租約寫明兩件事：
- 什麼時候退：常見是點交完成後三到七個工作日內
- 怎麼退：匯款到承租人指定帳戶，並保留匯款紀錄
如果水電費要等下一期帳單才結算得出來，就分兩次退：點交當天先退可以確定的部分，並且寫清楚保留多少、什麼時候退。保留的金額要具體，「保留部分押金」這種寫法一定會吵。
扣抵的時候，要給房客一張明細：扣了什麼、多少錢、依據是什麼。有明細的扣抵很少變成爭議，沒有明細的扣抵，即使金額很小也會。
水電與網路的尾款怎麼算
退租當天抄表，這一段的費用結算到當天為止。分租套房的電費要注意兩件事：
- 台電的計費期間跟你的抄表日不一定對得上，中間那一段要按當期的平均單價算
- 網路、第四台這類月租型費用，通常按天比例分攤
實際會遇到的情況
房客搬走後才發現東西壞了
點交當下沒看到，事後才發現。這種情況很難主張，因為押金已經退了、房客也搬了。與其事後追，不如把點交做仔細一點 —— 特別是衛浴的排水、熱水器、冷氣，這三項最容易在點交時被跳過。
房客要求「用押金抵最後一個月租金」
很常見的要求，房東通常不該答應：押金的用途是擔保，抵掉之後最後一個月就沒有任何擔保了，萬一有毀損或欠費就只能自己吸收。可以說明理由，並承諾點交後幾天內退款。
兩位承租人，押金要退給誰
租約上是誰付的就退給誰；租約沒寫清楚的話，退租前先請兩人自己講好、留下文字紀錄。房東退錯人，另一位還是可以來找你。這也是為什麼共同承租的租約，押金來源要在簽約時就寫進去。
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